Mietrecht

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Mietkaution

Für jeden Mieter wird die Mietkaution irgendwann einmal zum Thema. Spätestens beim Auszug gibt es hierüber zumeist Streitigkeiten, da der Vermieter nicht bereit ist die Kaution oder die vollständige Kaution zurückzuzahlen.

Vorliegend regelt das Gesetz, dass der Vermieter einen Höchstbetrag von drei Netto Kaltmieten als Mietsicherheit vom potentiellen Mieter fordern kann. Der Mieter ist insoweit berechtigt diese Summe in drei gleich bleibenden Raten zu leisten.

Gerne fordern die Vermieter bereits im Mietvertrag die vollständige Zahlung der Gesamtsumme. Sobald der Mietvertrag dann unterschrieben ist, kann der Mieter jedoch einwenden, dass die Gesamtforderung auf einmal gegen die gesetzliche Regelung verstößt und er zur Teilzahlung berechtigt ist.

Der Vermieter ist ebenfalls verpflichtet die Barkaution bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Zinsen stehen dem Mieter sodann nach Ende des Mietverhältnisses zu.

Neben der Barkaution gibt es mittlerweile die Möglichkeit einer Bankbürgschaft wonach dem Vermieter dann lediglich eine entsprechende Bürgschaftsurkunde überreicht wird. Für den Mieter ist diese Variante sinnvoll, wenn er nicht über ausreichendes Kapital verfügt, um eine Barkaution zu leisten. Darüber hinaus bietet diese Variante auch den Vorteil, dass, für den Fall dass nach Beendigung des Mietverhältnisses streitig ist, ob dem Vermieter Schadensersatzansprüche zustehen, der Vermieter mit der Kautionssumme nach Ablauf der Verjährungsfrist von sechs Monaten keine Aufrechnung erklären kann.

Grundsätzlich hat der Vermieter also nach Beendigung des Mietverhältnisses sechs Monate Zeit, um Schadensersatzansprüche gegenüber dem Mieter geltend zu machen. Soweit die sechs Monate entsprechend abgelaufen sind, kann sich der Mieter auf Verjährung berufen. Zu beachten ist jedoch, dass im Falle einer Barkaution der Vermieter auch mit verjährten Forderungen aufrechnen kann, sofern tatsächlich berechtigte Ansprüche bestehen.

Letztlich ist anzuraten, dass zum Ende des Mietverhältnisses stets ein Übergabeprotokoll gefertigt wird. Lediglich Mängel, welche in diesem Protokoll vorhanden sind, stehen überhaupt für Schadensersatzansprüche des Vermieters zur Diskussion. Das Übergabeprotokoll entfaltet eine entsprechende Beweiswirkung, allerdings nur für den Fall, dass sowohl Mieter als auch Vermieter das Protokoll unterzeichnet haben. Für den Fall, dass ein Protokoll nicht zustandekommt, weil beispielsweise eine Partei nicht unterzeichnen möchte, ist es hilfreich, wenn andernfalls Zeugen zur Verfügung stehen.

Sodann bleibt abzuwarten, ob, bzw. welche Forderungen im Raum stehen. Je nach dem, kommt hier auch zum Tragen, ob bei Einzug ein entsprechendes Übergabeprotokoll gefertigt wurde. Sofern der Vermieter nach Auszug Schäden geltend macht, welche auch im Übergabeprotokoll bei Auszug vorhanden sind, der Mieter jedoch die Verursachung dieser Mängel bestreitet, ist der Vermieter zunächst beweisbelastet dafür, dass die Mietsache mangelfrei an den Mieter übergeben wurde. Hierzu ist es stets hilfreich ein entsprechendes Übergabeprotokoll auch zum Einzugs zeitpunkt zu fertigen.

Da hinsichtlich der Mietkaution regelmäßig Streitigkeiten zwischen den Vertragsparteien entbrennen und die Beweislast oftmals eine schwierige ist, ist es ratsam rechtzeitig anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen. Hierfür stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

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Kinderlärm noch zumutbar?

Im vorliegenden Fall hatte eine Mieterin eines Mehrfamilienhauses die Miete auf Grund einer unzumutbaren Lärmbelästigung gemindert. Diese kam aus der darüberliegenden Wohnung und wurde durch Trampeln, Springen und Schreien von zwei Kleinkindern und durch lautstarke Auseinandersetzungen mit deren Eltern verursacht. Dies wurde durch die Klägerin in einem detaillierten Lärmprotokoll festgehalten.

Das entsprechende Amts- und Landgericht hatten die Klage zunächst abgewiesen.

Der Bundesgerichtshof hob das Urteil des Langerichts nun auf (BGH, Beschluss v. 22.8.2017, VIII ZR 226/16). In einem Mehrfamilienhaus seien gelegentlich auftretende Beeinträchtigungen durch Lärm grundsätzlich hinzunehmen. Es sollte aber bei jeder Art von Lärm auf die Belange und das Ruhebedürfnis der Nachbarn Rücksicht genommen werden. Gerade bei Kinderlärm sind die Erziehungsberechtigten auch verpflichtet, Kinder zu einem rücksichtsvollen Verhalten bezüglich ihrer Bewegungen und akustischen Äußerungen anzuhalten, so dass das zumutbare Maß an Lärmimmission nicht überschritten wird. Dieses muss im Einzelfall bestimmt werden, wobei hier Art, Qualität, Dauer und Zeit der Geräusche sowie das Alter und den Gesundheitszustand des Kindes zu berücksichtigen sind. Das im vorliegenden Fall erstellte „Lärmprotokoll“ war für diese Bewertung allerdings nicht ausschlaggebend.

 

Bei weiteren Fragen zum Thema wenden Sie sich jederzeit an unsere Rechtsanwälte!

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Vorkaufsrecht

Selbstständige müssen für ihre Altersversorgung etwas tun. Häufig bietet es sich an, Wohnungen zu bauen und zu vermieten. Im Alter hat man dann die Mieteinnahmen.
Ein größerer Teil der Bevölkerung in Deutschland kann sich kein Eigentum leisten. Er muss mieten. Was passiert, wenn dann die Wohnung verkauft werden soll? Steht der Mieter dann im Regen?

Wie meistens in Deutschland  haben wir aber eine sehr differenzierte Regelung. Im Mietrecht wird danach differenziert, ob der Mieter in eine klassische Mietwohnung oder in eine Eigentumswohnung eingezogen ist. Bei der Eigentumswohnung geht der Gesetzgeber davon aus, dass der Mieter selbst wissen kann, dass die Eigentumswohnung eventuell einmal verkauft wird oder dass der Eigentümer Eigenbedarf geltend macht. Hier gilt der normale Kündigungsschutz des Mietrechts.
Anders ist die Rechtslage, wenn aus einer normalen Mietwohnung eine Eigentumswohnung gemacht wird. Experten sprechen hier von Umwandlung. In diesem Fall wird der Mieter zusätzlich geschützt.
Zum einen gilt der allgemeine Grundsatz, dass Kauf nicht Miete bricht. Das bedeutet, dass das Mietverhältnis mit dem Erwerber fortgeführt wird. Für den Fall der Umwandlung hat der Gesetzgeber aber zwei weitere Schutzrechte vorgesehen: Hier besteht im Regelfall  ein dreijähriger Kündigungsschutz, der mit der Umwandlung beginnt. In Städten mit einem besonderen Wohnungsbedarfs, wie zum Beispiel Berlin, ist diese Frist auf zehn Jahre ausgedehnt worden.
Der Gesetzgeber billigt dem Mieter aber auch ein Vorkaufsrecht zu. Abgesehen von Ausnahmefällen hat der Mieter das Recht, in den vom Vermieter abgeschlossenen Kaufvertrag einzutreten. Wer als Mieter also etwas Kapital angespart hat, kann dann zum Eigentümer werden. Bei den heute niedrigen Zinsen dürften das nicht nur Wenige finanzieren können.
Dass ein solches Vorkaufsrecht besteht, ist aber nicht jedem Eigentümer bekannt. Auch alle Notare scheinen hier nicht zu informieren. Was passiert, wenn der Eigentümer dem Mieter die Wohnung nicht anbietet? Mit dieser Frage hat sich kürzlich der Bundesgerichtshof befasst. Der BGH sprach dem Mieter grundsätzlich einen Schadensersatzanspruch zu. Dies kann  für den Verkäufer und ehemaligen Vermieter also durchaus teuer werden.

Quintessenz: Wer größere Geschäfte tätigen will, macht sich am besten vorher klug. Wenn er dann falsch beraten wird, hat er seinerseits einen Anspruch gegen den Rechtsanwalt.

 

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Vorgetäuschter Eigenbedarf

Vermieter können ein Mietverhältnis nicht einfach kündigen. Dies gilt nur dann nicht, wenn der Mieter mit dem Vermieter unter einem Dach wohnt. In normalen Mietshäusern hat der Mieter Kündigungsschutz, abgesehen von den Fällen, in denen ein Mieter die Miete nicht zahlt oder den Hausfrieden erheblich stört. Es sind wenig Gründe, auf die der Vermieter das Kündigungsrecht stützen kann.

Einer dieser Gründe ist der so genannte Eigenbedarf. Dieser liegt gemäß § 573 BGB dann vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt.

Mit Rücksicht auf Art. 14 GG, der das Eigentum schützt, ist die Rechtsprechung in letzter Zeit zunehmend großzügiger geworden und stellt keine hohen Ansprüche mehr an das Tatbestandsmerkmal .

Manche Vermieter treiben es aber zu weit. Eine leer stehende Wohnung lässt sich besser und schneller sowie zu einem höheren Preis verkaufen. Manche Vermieter täuschen dann einen Eigenbedarf vor. Es wird dann vorgetragen, dass Angehörige in die Wohnung einziehen. Nicht selten schließt sich dann ein Kündigungsprozess an, der vor dem Amtsgericht mit einem Vergleich endet. Der Vermieter zahlt der Mieter einen gewissen Abstand, damit dieser die Wohnung verlässt.

Nicht selten sind Mieter sehr verärgert über den „Rausschmiss”. Sie prüfen später, ob denn tatsächlich ein Angehöriger in der Wohnung lebt. Manchmal stellen sie fest, dass Eigengebrauch nur vorgetäuscht war.

Es stellt sich dann die Frage, ob in einem solchen Fall der Vergleich angegriffen werden können.

Der Bundesgerichtshof hatte sich mit Urteil vom 10.05.2016 mit einem solchen Fall zu tun. Der BGH erklärte, dass allein die Tatsache dass nach der Eigenbedarfskündigung erst ein Angehöriger einzieht, Ansprüche wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs nicht ausschließt. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Angehörige nach kurzer Zeit wieder aussieht.

Amtsgerichte wehren sich im Regelfall dagegen, dass Prozesse, die durch Vergleich abgeschlossen worden sind, von einer Seite wieder aufgerollt werden solle. Dies ist menschlich verständlich. Der Bundesgerichtshof hat hierfür aber nur dann Verständnis, wenn in einem Räumungsvergleich auch Ansprüche des Mieters wegen eines nur vorgetäuschten Bedarfs abgegolten werden sollen. Wenn hierzu im Vergleich nichts gesagt wird, können also weiterhin Schadenersatzansprüche des Mieters geltend gemacht werden.

Wenn der Vermieter im Prozess darauf drängt, dass auch Ansprüche des Mieters wegen eines nur vorgetäuschten Bedarfs abgegolten werden sollen, muss der Mieter sehr hellhörig werden. Es muss sehr gut überlegt werden, ob ein solcher Vergleich wirklich abgeschlossen wird.

Vergleiche BGH vom 10.05.2016 VIII ZR 214/50

Rechtsanwalt Friedrich Kellersmann, Fachanwalt für Arbeitrecht

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Schönheitsreparaturen

In jedem Mietvertrag geregelt, sind die so genannten Schönheitsrenovierungen. Unproblematisch zum Einzugszeitpunkt, stellt sich sodann jedoch beim Auszug die Frage, ob der Mieter tatsächlich noch streichen muss.

Vertragsklauseln zu diesem Thema gibt es viele, jedoch ob diese auch wirksam sind, steht auf einem anderen Blatt.

Fakt ist, dass der Vermieter eine Renovierung nur verlangen kann, wenn die Wohnung zum Zeitpunkt des Einzugs renoviert war oder wenn bei unrenoviertem Zustand eine individuelle Vereinbarung zwischen den Parteien geschlossen wurde, dass dennoch bei Auszug eine Renovierung zu erfolgen hat.

Nächster Schritt in der Prüfung, ob sodann tatsächlich eine Renovierungspflicht besteht, ist, ob die Vertragsklausel auch wirksam ist. Diesbezüglich ist zunächst zu schauen, ob der Fristenplan angelaufen ist. Zumeist handelt es sich um eine Staffelung von 3/5/7 oder 5/7/10 Jahre.

Solange die Mietdauer diese Frist noch nicht erreicht hat, ist eine Renovierungspflicht in aller Regel nicht entstanden.

Sollten diesbezüglich irgendwie geartete Quotenabgeltungsklausel im Mietvertrag enthalten sein, ist hierzu zu sagen, dass diese mittlerweile unwirksam sind.

Sofern sodann die vorbezeichneten Fristenpläne angelaufen sind, ist weiter zu prüfen, ob es sich bei der Vertragsklausel um eine starre Klausel oder um eine weiche Klausel handelt. Es ist insoweit zu beachten, dass der Mieter nicht grundsätzlich bei Anlauf der Fristen zum Streichen verpflichtet werden darf, sondern nur dann, wenn tatsächlich auch Renovierungsbedarf besteht. Dies ist stets ein Einzelfall. Die Fristenpläne geben lediglich ein Indiz, dass eine Renovierungspflicht wohl angelaufen ist.

Vor Anlauf der Fristenpläne ist es Sache des Vermieters zu beweisen, dass eine Renovierungspflicht besteht. Nach Anlauf der Fristen liegt die Beweislast beim Mieter, dass eine Renovierung noch nicht von Nöten ist.

 

Die Regelungen zu den Schönheitsrenovierungen sind relativ vielschichtig und gerne können wir diesbezüglich in einem Beratungsgespräch weiter helfen.

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Vereinfachte Betriebskostenabrechnung nach BGH-Urteil

Eine Vermieterin hatte geklagt, nachdem der Mieter wegen einer angeblich formell fehlerhaften Nebenkostenabrechnung die Nachzahlung der Nebenkosten verweigert hatte. Dieser hatte bemängelt, dass neben der  für seine Wohnung anfallenden Kosten für Wasser, Abwasser und Müllabfuhr die jeweiligen Gesamtkosten des Gebäudes nicht aufgeführt waren. (mehr…)

Mieter müssen bestimmte Reparaturen übernehmen

Die Kostenübernahme von Reparaturen in Mietwohnungen ist häufiger Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter. Die Instandsetzung ist meist Pflicht des Vermieters – doch es gibt Ausnahmen. Das BGB verpflichtet den Vermieter, dem Mieter die Wohnung oder das Haus in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. (mehr…)

Wiedereinführung der Vermieterbescheinigung

Eine Änderung im Melderecht wirkt sich insbesondere für Vermieter aus, nämlich die Wiedereinführung der sogenannten Vermieterbescheinigung (Wohnungsgeberbestätigung). Um Scheinanmeldungen wirksam vorzubeugen, sind Vermieter ab 1.11.2015 wieder dazu verpflichtet, bei der An- und Abmeldung eines Mieters beim Einwohnermeldeamt durch schriftliche Bestätigung des Ein- bzw. Auszugs des Mieters, mitzuwirken, d.h. der Vermieter muss dem Mieter eine Vermieterbescheinigung ausstellen. (mehr…)