Vorgetäuschter Eigenbedarf

Vermieter können ein Mietverhältnis nicht einfach kündigen. Dies gilt nur dann nicht, wenn der Mieter mit dem Vermieter unter einem Dach wohnt. In normalen Mietshäusern hat der Mieter Kündigungsschutz, abgesehen von den Fällen, in denen ein Mieter die Miete nicht zahlt oder den Hausfrieden erheblich stört. Es sind wenig Gründe, auf die der Vermieter das Kündigungsrecht stützen kann.

Einer dieser Gründe ist der so genannte Eigenbedarf. Dieser liegt gemäß § 573 BGB dann vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt.

Mit Rücksicht auf Art. 14 GG, der das Eigentum schützt, ist die Rechtsprechung in letzter Zeit zunehmend großzügiger geworden und stellt keine hohen Ansprüche mehr an das Tatbestandsmerkmal .

Manche Vermieter treiben es aber zu weit. Eine leer stehende Wohnung lässt sich besser und schneller sowie zu einem höheren Preis verkaufen. Manche Vermieter täuschen dann einen Eigenbedarf vor. Es wird dann vorgetragen, dass Angehörige in die Wohnung einziehen. Nicht selten schließt sich dann ein Kündigungsprozess an, der vor dem Amtsgericht mit einem Vergleich endet. Der Vermieter zahlt der Mieter einen gewissen Abstand, damit dieser die Wohnung verlässt.

Nicht selten sind Mieter sehr verärgert über den „Rausschmiss”. Sie prüfen später, ob denn tatsächlich ein Angehöriger in der Wohnung lebt. Manchmal stellen sie fest, dass Eigengebrauch nur vorgetäuscht war.

Es stellt sich dann die Frage, ob in einem solchen Fall der Vergleich angegriffen werden können.

Der Bundesgerichtshof hatte sich mit Urteil vom 10.05.2016 mit einem solchen Fall zu tun. Der BGH erklärte, dass allein die Tatsache dass nach der Eigenbedarfskündigung erst ein Angehöriger einzieht, Ansprüche wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs nicht ausschließt. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Angehörige nach kurzer Zeit wieder aussieht.

Amtsgerichte wehren sich im Regelfall dagegen, dass Prozesse, die durch Vergleich abgeschlossen worden sind, von einer Seite wieder aufgerollt werden solle. Dies ist menschlich verständlich. Der Bundesgerichtshof hat hierfür aber nur dann Verständnis, wenn in einem Räumungsvergleich auch Ansprüche des Mieters wegen eines nur vorgetäuschten Bedarfs abgegolten werden sollen. Wenn hierzu im Vergleich nichts gesagt wird, können also weiterhin Schadenersatzansprüche des Mieters geltend gemacht werden.

Wenn der Vermieter im Prozess darauf drängt, dass auch Ansprüche des Mieters wegen eines nur vorgetäuschten Bedarfs abgegolten werden sollen, muss der Mieter sehr hellhörig werden. Es muss sehr gut überlegt werden, ob ein solcher Vergleich wirklich abgeschlossen wird.

Vergleiche BGH vom 10.05.2016 VIII ZR 214/50

Rechtsanwalt Friedrich Kellersmann, Fachanwalt für Arbeitrecht