Vorkaufsrecht

Selbstständige müssen für ihre Altersversorgung etwas tun. Häufig bietet es sich an, Wohnungen zu bauen und zu vermieten. Im Alter hat man dann die Mieteinnahmen.
Ein größerer Teil der Bevölkerung in Deutschland kann sich kein Eigentum leisten. Er muss mieten. Was passiert, wenn dann die Wohnung verkauft werden soll? Steht der Mieter dann im Regen?

Wie meistens in Deutschland  haben wir aber eine sehr differenzierte Regelung. Im Mietrecht wird danach differenziert, ob der Mieter in eine klassische Mietwohnung oder in eine Eigentumswohnung eingezogen ist. Bei der Eigentumswohnung geht der Gesetzgeber davon aus, dass der Mieter selbst wissen kann, dass die Eigentumswohnung eventuell einmal verkauft wird oder dass der Eigentümer Eigenbedarf geltend macht. Hier gilt der normale Kündigungsschutz des Mietrechts.
Anders ist die Rechtslage, wenn aus einer normalen Mietwohnung eine Eigentumswohnung gemacht wird. Experten sprechen hier von Umwandlung. In diesem Fall wird der Mieter zusätzlich geschützt.
Zum einen gilt der allgemeine Grundsatz, dass Kauf nicht Miete bricht. Das bedeutet, dass das Mietverhältnis mit dem Erwerber fortgeführt wird. Für den Fall der Umwandlung hat der Gesetzgeber aber zwei weitere Schutzrechte vorgesehen: Hier besteht im Regelfall  ein dreijähriger Kündigungsschutz, der mit der Umwandlung beginnt. In Städten mit einem besonderen Wohnungsbedarfs, wie zum Beispiel Berlin, ist diese Frist auf zehn Jahre ausgedehnt worden.
Der Gesetzgeber billigt dem Mieter aber auch ein Vorkaufsrecht zu. Abgesehen von Ausnahmefällen hat der Mieter das Recht, in den vom Vermieter abgeschlossenen Kaufvertrag einzutreten. Wer als Mieter also etwas Kapital angespart hat, kann dann zum Eigentümer werden. Bei den heute niedrigen Zinsen dürften das nicht nur Wenige finanzieren können.
Dass ein solches Vorkaufsrecht besteht, ist aber nicht jedem Eigentümer bekannt. Auch alle Notare scheinen hier nicht zu informieren. Was passiert, wenn der Eigentümer dem Mieter die Wohnung nicht anbietet? Mit dieser Frage hat sich kürzlich der Bundesgerichtshof befasst. Der BGH sprach dem Mieter grundsätzlich einen Schadensersatzanspruch zu. Dies kann  für den Verkäufer und ehemaligen Vermieter also durchaus teuer werden.

Quintessenz: Wer größere Geschäfte tätigen will, macht sich am besten vorher klug. Wenn er dann falsch beraten wird, hat er seinerseits einen Anspruch gegen den Rechtsanwalt.